随着房产测绘行业的习速发展，我市测绘市场已经全面放开。自2002年底至令，哈尔滨市先后成立大大小小近10家测量公司，这些测量公司取得的资质不同，经营的体质也不同，但绝大部分是私营企业。一些资质比较高的测量公司，为了在测绘市场竞争中占据更有利的优势，申请加入省市高、中级人民法院的司法鉴定入册机构。由于现房屋建筑设计结构、用途功能比较复杂，各房产测绘机构（公司）从事房产测绘行业人员对《房产测量规范》条款的理解不同，而且我市“地方有关房地产测绘细则”至今未出台，因此目前造成法律纠纷案件增多，造成不良的社会影响。
    一、房产测绘市场开放以来的应诉案件。
    案件1：04年8月，××小区4号楼1号商服的购房人，持某房产测绘机构出具的《房屋面积鉴定书》，起诉哈尔滨市××开发公司，立案条件是所售康健小区4号楼1号商服存在面积缩水，拒付购房余款，经过法院一审判决开发公司败诉。因该小区测绘项目是我公司于2001年10月19日，受上述开发公司委托进行房屋销售面积测算，该开发公司以此判决结果，要求我公司拿出解决办法，并想了解我公司出具的测量报告是否有误。经过现场复查，核对测量报告，与《房屋面积鉴定书》结果不符的原因是：
    1、购房人已入住一年多的时间，并该套商服从事酒店经营用途，其两处地下室入口有上盖自行堵死拆除，购房人没有向鉴定机构告知房屋装修改动情况，鉴定机构也没有认真的调阅该栋房屋历史资料，根据房屋现状进行测量。
    2、控方在法庭辩护中称此《鉴定书》结果是经过对整幢房屋逐套进行测量分摊计算而得，具了解此《鉴定书》内容为房屋的建筑面积、该套商服的层图、测算依据等，但《鉴定书》中并没有体现出商服的套内建筑面积、分摊面积、整栋房屋其它层层图及计算分摊过程。
    案件2：我公司于2002年09月28日受××××房地产开发公司委托，出具了××小区C1栋的商品房销售房屋面积测算报告。该栋房屋的3号商服买受人对建筑面积提了异议，向哈尔滨市南岗区人民法院提出诉讼，由中、高级人民法院出具“司法鉴定委托书”，委托某房产测绘机构作出鉴定，经勘察现场出具“鉴定书”，此“鉴定书”与“商品房面积测算报告（销售）”的测算依据同为《房产测量规范》（GB/T17986—2000）。3号商服为一层、二层复式，1号商服为地下一层、一层门厅，国中阴影部分为面积争议部分，此鉴定结果只对该套房屋的室内楼梯作出鉴定解释。
    该套房屋具体情况见下图：
    此鉴定报告书在鉴定结论上认为该楼梯为3号商服与1号商服共同使用，此楼梯的建筑面积应两套房屋共同分摊。根据《房产测量规范》8.1.5条的规定共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。由于此楼梯系3号商服一层至二层套内楼梯，只供3号商服单独使用，不具备共同使用、共同占有的条件，故不能定义为共有建筑面积，亦不可共同分摊。
    《房产测量规范》对规范适用范围作如下规定：“适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。其它地区的房地产测量亦可参照执行。”附录B为“成套房屋的建筑面积和共有面积分摊”本套房屋位于城市建成区，为成套房屋，故适用房产测量规范附录B计算其建筑面积。
    争议部分楼梯功能为3号商服套内楼梯，连接3号商服一层、二层部分，只供其上下楼通行，故其面积应计入3号商服套内建筑面积，其权属应归3呈商服所有。根据《产测量规范》附录B—B1.2b）之规定“套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。”故该楼梯面积应计入三号商服一层套内面积。
    此案件一审判被告
    房地产开发公司败诉，现开发公司向法院提出审申请，把我公司列为第三被告进行重审。
    二、墙体装饰厚度（即抹灰层）是否计入记使用面积
    我公司受××开发总公司的委托，于2004年3月29日，以中立第三方身份对位于哈尔滨市动力香滨路4号××小区部分房屋的使用面积进行现场勘测与测算。现场勘测与测算的关键在于墙体装饰厚度（即抹灰层）是否计入房屋使用面积。
从现场勘察看，该测绘项目系成套商品房屋，从《房产测量规范》制定原则方面考虑， 《房产测量规范》中“8.1.3房屋的使用面积”的解释属于一般条款，而“附录B1.2套内房屋的使用面积“属于特殊条款。按我国现行法规要求，特殊条款优于一般条款，所以我公司采纳附录B的条款，进行该测绘项目的套内使用面积测算。
    从条例中名词解释方面考虑，房屋使用面积与套内房屋使用面积的概念并不相互冲突，“房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算”，此条款是表述对所有房屋使用面积的测量；房屋用途分为住宅、工业、商业、教育、文化、办公等（详见《房产测量规范》附录A6房屋用途分类），说明房屋使用面积与套内房屋使用面积不是并列存在的，而是包含与被包含的关系，房屋使用面积包含套内房屋使用面积，附录B中关于套内房屋使用面积的概念是对房屋使用面积种类的进一步细化。《房产测量规范》中附录B1.2套内房屋的使用面积中的d）规定内墙面装饰厚度计入使用面积，至于“房屋的内墙面”，是指没有经过墙体抹灰处理的墙体（即砖砌体墙俗称红砖墙或清水墙等），还是指经过墙体抹灰处理的墙体，在《房产测量规范》中没有明确解释。即套内房屋使用面积是否包括墙体抹灰面积没有明确。由于《房产规范》附录B中没有明确内墙面装饰厚度，我们根据《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《建筑装饰工程施工及验收规范》的有关规定，确定墙体抹灰属于内墙面装饰，其厚度属于内墙面装饰厚度。
    从商品房预、销售方面考虑，商品房预售合同的使用面积是以设调图纸测算的使用面积为准，该使用面积已包含墙体抹灰厚度。如果房屋销售过程中，现场实测套内使用面积时，墙体抹灰厚度不计入使用面积，按经验推算，有些大户型的商品房屋，将出现其房屋套内使用面积的预售面积同竣工面积相差3%以上的情况。
    三、总结经验、不断完善
    从上述案件的经验教训进行反思，在市场开放竞争的情况下，如何才能增强房产测绘行业风险意识，避免法律纠纷。广厦测量公司自成立以来，通过不断学习、严格执行《房产测量规范》，严格的质检制度，已经确保自身测量人员不出现违规操作。虽然房产测绘市场开放是对各测量公司之间存在制约，但现实存在对《规范》条例理解各持已见，解释说法不一的形势。现我公司提出几点建议，供大家讨论：
    1、建议国家建设部、人事局统一考核发放房产测绘资格证书，同时进行从业人员登记备案制度。
    2、建议成立地区房产测绘成果审核机构及部门，同时也对司法鉴定结果进行审核，以免造成法院误判及造成不必要的经济损失。
    3、及早实施《地方有关房地产测绘细则》，使各房产测绘机构达成共识，明确《地方有关房地产测绘细则》与历史测量成果有冲突的如何处理。
    4、《房产测绘机构对测绘成果应承担哪些法律责任》形成国家或地区文件。