《房屋所有权证》、《国有土地使用证》以及《房地产权证》，是我国《城市房地产管理法》、《土地管理法》所确定房地产权人的合法凭证，其涉及的内容至关重要。近几年来，我国随着法律的健全，商品房消费者的法律意识的增强，商品房投诉案件与日俱增，尤其是房屋建筑面积、土地使用面积及其公摊面积等房地产计量方面，在此诸多的房地产司法诉讼中成为焦点之一。因此，房地产的测绘标志着产权人的合法权益依据，也是房地产权证的缮证依据，房地产的测绘业在房地产业中处于举足轻重的地位。那么，我们的测绘人员应如何进行公正、合理地测绘？颁证部门又如何进行缮证？这些都是在从事房地产业中存在的亟待解决的问题。
一、在房地产测绘与缮证中主要存在着以下几方面的问题
（一）在房地产商品房销售方面存在的问题。目前，在我国商品房销售中，商品房的计价基础及依据多种多样，从而影响了房地产的测绘及缮证工作：
1、以商品房套内（户内）使用面积计价进行销售（如上海、北京等大都市），许多城市相继出台了其配套实施办法，套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下计算：
（1）套内使用面积为，套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；
（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；
（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；
（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。就商品房使用面积来说，它不能完全反映房屋的权益状况，而充其量也只能反映房屋的使用状况，只是在使用的量上予以界定，房屋的价格必须体现的是一种权益价格，如果依赖其使用面积，产权人是很难界定其合法权益，这是由于我国对房屋的使用面积的测量没有相应的实施管理办法，并且国家也没有完善的相应的测量标准和规范，这也与房地产权证的缮证相脱节（房地产权证通常以房屋的建筑面积来缮证），另外，对其共有权的分摊界定也只能依赖于合同中的文字叙述，但有的合同中根本就没有此项内容。
2、以商品房的套（成套住宅房）或间（铺面房）来计价销售，这是很少城市、开发商采取的方法，这种方法能抓住房屋这一客观实体，着重其权益状况，体现房地产的单件性和完整性，但不能客观真实反映商品房的使用性，到底该商品房有多大空间呢？有多大的空间可使用呢？这些势必通过测绘后才知道，滞后于商品房的销售，给消费者带来诸多的不便。
3、以商品房的建筑面积来进行计量销售，这是大多数城市和开发商采取的方法，但具体又分两部分，一部分采取成套房屋建筑面积销售，成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。这种计价方法，既能体现房屋的权益状况，又能体现房屋的使用性，这是大多数城市和开发商采取这种方法的原因。另一部分采取套内房屋建筑面积销售，成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成，即：套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。这种计价方法，体现的权益只是部分的权益（没能充分体现共有分摊的建筑），这是很少人采取这种方法的原因。
（二）在土地计量方面存在的问题。这里的土地面积主要是指与土地权属有关的土地面积，它主要有宗地面积和共有土地分摊面积。在这种情况下，所测的土地面积通常是指地表面积在其水平面上相应的投影面积，即水平投影面积。不计入宗地面积的范围有：
（1）无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地；
（2）市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地；
（3）公共使用的河滩、水沟、排水沟；
（4）已征用、划拨或者属于原房地产记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地；
（5）其他按规定不计宗地面积的。共有土地分摊面积是指土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积。该面积一般是根据所拥有建筑面积的多少按比例分摊。事实上，开发商将商品房出售给购房户时，已将其所购土地价分摊于该宗土地使用的住房户，因而，楼群住房户对该宗土地应具有共有使用权，但是，大多土地使用证只能反映建筑占地（楼基地）面积的分摊，但有明确使用权属间隙地（规划部门已确定的）还是被开发商无偿占有着，进行各种服务业，如：停车场、小区服务部、车库及车棚等；另外，在拆迁补偿方面，住房业主们是得到该宗土地的补偿呢？还是仅仅建筑占地（楼基地）面积的有限土地补偿呢？如果依据土地使用证上记载的进行补偿（《城市房屋拆迁管理条例》明确规定依据房地产权证记载面积进行补偿），住房业主们只能得到建筑占地（楼基地）面积土地补偿，在此之外的土地将可能得不到应有的补偿。因而，用这种方法去测绘和缮证对住房业主们是很不利的，不能保护消费者的权益。
（三）在套内建筑面积测算上存在的问题。众所周知，套内建筑面积测算时，明文规定还存在着不计算建筑面积的部分，对该部分，测绘及缮证无法测算和登记，导致该部分权属不能在房地产权证上记载，但是这部分是有建造成本的，开发商是不会做亏本生意的，他们将其利用变卖于业主，业主获得该部分的产权，易导致该部分产权的纠纷，例如：层高在2.20m以下（不含2.20m）的房屋，开发商往往将这部分建筑以贮藏室的名义卖给业主们，如对它们不进行测绘和缮证，无法进行权属证书及档案的记载，势必将导致该建筑物权属的纠纷。
（四）测绘仪器方面存在的问题。我们房地产测绘人员进行测绘时，较多采用皮尺，很少采用钢尺，对经纬仪、全站仪等仪器几乎用不上，导致测量的精度很少能达到《房产测量规范》规定的房产面积的精度要求，不同的测绘人员和机构其测绘的结果相差甚远，易使消费者对测绘的结果产生疑惑。
（五）、房地产测绘从业人员和队伍方面存在的问题。我国在1994年积极加入WTO以来，各行业开始要求与国际接轨，相继建立从业人员执业资格注册制度，但是我国房地产测绘至今未有注册测绘师，造成测绘从业人员混乱，再加上采用的仪器设备不健全，导致测绘技术人员水平参差不齐，更有甚者，对房地产测绘知识一点沾不到边的人也能从事该行业，影响整个测绘队伍的建立。
（六）、房地产测绘档案的建立方面存在的问题。我们的房地产测绘主要为房地产缮证服务，大多数测绘部门把测绘档案归集于缮证部门，测绘部门无须档案的建立，导致有些测绘部门无档案，不便于所有权人对其测绘报告产生疑问的调查，以及对测绘报告的审查。
二、造成上述问题的主要原因
（一）房地产测绘与缮证制度的建立和健全滞后。现阶段，我国的法律、法规的建立与健全的速度与日俱增，相应地带来了相关的效应，而我们的房地产测绘与缮证还停留在老的管理模式阶段，与现阶段的法律、法规不相适应，甚至有悖于法律、法规的要求，如：房地产测绘人员和队伍的建立方面，我国现在有诸多的注册建筑师、规划师、监理工程师、造价工程师、房地产评估师等执业资格的认证，而我们的房地产测绘人员还没能进行注册认证。
（二）大量的房产与土地缮证衔接不上。我们的房产与土地缮证分别从属于房产管理部门和土地管理部门，对房产的测绘和地籍的勘测当然分属于两个部门，从而导致楼号和房号的不统一是经常的事，更不用说他们的测绘的结果的一致性了。
（三）房地产测绘成果报告要求不规范。测绘报告是我们的测绘人员的产品，产品质量的高低，可以说直接影响我们的测绘行业的信誉。测绘报告应有两部分组成，一部分是技术报告，该部分主要阐述选取测绘技术路线及计算方法，测量仪器的选取，精度的测算等；另一部分是成果报告，该部分主要阐述委托事由，四界状况的描述，套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积和分摊的共有建筑面积、图纸、测绘人员签字等结果内容。但是目前还存在着少数的测绘部门没有测绘报告，就是有也只是说明建筑面积的多少以及附图等的成果报告，技术报告根本就见不到。
三、建议
（一）完善房地产缮证的内容和测绘成果档案的建立。作为房屋所有权的凭证——《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房地产权证》，应对房屋的所有权予以完整的界定，对于不计面积部分的产权要有明确的界定，要有明确标示该建筑物的测绘图纸；对于土地使用的分摊要尊重事实，实事求是，保护消费者的权益，公证合理地进行分摊，要四界明确地将其分类归档。
（二）加强对房地产测绘活动的监管，建设一支精良的测绘队伍。测绘机构及测绘人员应采取我国诸多的执业注册管理办法来进行管理，从而使我们的测绘纳入正常的法制轨道上来，尽快地与国际接轨，至使我们的测绘结果真正体现出“公正、公平、公开、合理”性，只有这样才能真正体现出我们的房地产权证是保护房屋所有者的合法权益，从而使我们的房地产权证得以真正的具有法律效力